Informe Anual de la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios 2019
La compraventa de viviendas en 2019 es uno de los temas tratados en el Informe Anual de la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios -ABAI- , realizado por el Órgano de Presidencia que recoge datos y previsiones del sector inmobiliario y, más concretamente, aquellos relacionados con la intermediación.
Este informe es de gran utilidad para los Agentes Inmobiliarios de les Illes Balears, y su presentación se realiza en la Asamblea General de la Asociación Balear de Asesores Inmobiliarios, que se celebra, anualmente, desde que su creación en 1995.
Este año, ha tenido lugar el 25 de abril. A ella han acudido componentes de la Junta de Gobierno, encabezada por su Presidente, D. Francisco Sanfrancisco Gil y un gran número de asociados.
Debido a la extensión del Informe Anual, hemos dividido su contenido en tres artículos. A continuación, os ofrecemos el primero de ellos, dedicado a la compraventa de viviendas en 2019.
1. Cifras de compraventa de viviendas en 2018.
Según fuentes consultadas, el crecimiento de la compraventa de viviendas en 2018 aumentó un 10,1% respecto a 2017. Según este dato, son ya cinco año de crecimiento continuado.
El INE cifra en 515.051 la viviendas vendidas. Por su parte, el Consejo General del Notariado la aumenta hasta las 581.364, un 9.2% interanual más respecto al año pasado.
El Colegio de los Registradores de España muestra que 2018 cerró con 516.680 operaciones, la mayor cuantía de los últimos diez años, lo que supone un incremento anual del 11,3%.
Sin embargo, aunque 2018 cerró en positivo, en el cuarto trimestre descendieron un 9,8% en relación a los tres precedentes, dándose la cifra más baja de todo el año.
El motor de este mercado sigue siendo la vivienda usada, aunque la vivienda nueva va recuperando su índice.
El análisis de los Registradores muestra que las compraventas de ambos mercados van creciendo a un ritmo parecido con porcentuales del 13,5% interanual para la vivienda a estrenar y del 14,25% en la vivienda de segunda mano.
Puntualiza este informe, que todas las Comunidades Autónomas presentaron incrementos interanuales a excepción de Illes Balears, que experimentó una caída del 0.1%.
La cifra más alta la protagonizó Andalucía con 100.907 compraventas, seguida de Catalunya (81.577), Comunitat Valenciana (78.604) y Comunidad de Madrid (76.636).
1.1. Compraventa de viviendas según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
De las 515.051 compraventas de viviendas citadas, según el informe del INE, 465.083 (90,3%) corresponden a la vivienda libre y 49.968 (9,7%) a la protegida, lo que representa que el número de viviendas libres transmitidas por compraventa en 2018 aumentó un 10,1% respecto a 2017 y el de protegidas un 10,3%.
Las viviendas nuevas transmitidas por compraventa en el año 2018 fueron 92.520 (18,0%) y las usadas 422.531 (82,0%). El número de operaciones de compraventa sobre viviendas nuevas subió un 11,1%, mientras que el de viviendas usadas aumentó un 9,9% respecto a 2017.
En les Illes Balears se han transmitido por compraventa un total de 15.427 viviendas, 15.045 libres, 382 protegidas. 12.720 viviendas usadas y 2.707 nuevas.
Sigue el informe del INE, con los datos facilitados a febrero de 2019 y atendiendo a la compraventas de viviendas, señalando que las Comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes² en 2018 fueron lideradas por la Comunitat Valenciana con 2.010, la Comunitat de les Illes Balears con 1.641 y Andalucía con 1.537.
Continuando en este mismo tipo de estadística, la lista de las Comunidades Autónomas con mayor número de compraventas registradas por cada 100.000 habitantes² en Diciembre de 2018, la encabeza la Comunitat Valenciana con 131, seguida de les Illes Balears con 109 y Cantabría con 108.
2. Previsión para la compraventa de viviendas en 2019.
2.1. Los indicadores para el 2019, apuntan a un comportamiento del mercado inmobiliario positivo pero más moderado.
Las perspectivas de tasa de crecimiento para 2019 se ponderan al alza, aunque pudiera verse menguado su crecimiento afectado por los signos de ralentización y moderada desaceleración, tanto de nuestra economía como más en general.
Aún así, se pronostica un porcentual de aumento en 2019 en torno al 5% o superior respecto a 2018. Algunas fuentes apuntan fuerte optimismo y barajan cifras de volumen de entre 625.000 y 645.000 unidades para 2019.
El aumento se prevé en esta sintonía debido a una previsión de crecimiento menor en nuestro país, así como en los de nuestro entorno, con el efecto añadido de que el envolvente financiero podría experimentar modificaciones.
2.2. Los informes del INE muestran ciertos cambios de tendencia.
Los informes del INE del 14 de marzo y de 12 de abril de este año muestran ciertos cambios de tendencia.
El primero, correspondiente a enero de 2019, indican que, en su global, las compraventas de viviendas sufren una disminución del 0.2% respecto a enero de 2018, probablemente debido a la incertidumbre creada de quién debía pagar el impuesto de AJD.
Por el contrario, en el segundo, correspondiente a febrero de 2019, se pone de relieve que, en su global, las compraventas de viviendas registraron un crecimiento interanual del 5.3%.
3. Compraventa de viviendas en les Illes Balears en 2018.
Refleja, la información facilitada por el INE en febrero de este año, que el número de compraventas de viviendas, en 2018, creció en todas las Comunidades Autónomas a excepción de les Illes Balears.
La variación anual del número de compraventa de viviendas por Comunidades Autónomas en el año 2018 presenta el siguiente desglose, partiendo que la media nacional se sitúa en el 10,1%:
Es liderada por la Región de Murcia con un porcentaje del 24,3%, le siguen La Rioja 18,9%, Castilla-La Mancha 18,1%, Comunidad Foral de Navarra 16,2%, Comunitat Valenciana 14,7%, Principado de Asturias 13,8%, Cantabria 13,6%, Andalucía 13,1%, Galicia 12,1%, Aragón 10,8%, Extremadura 9,4%, Castilla y León 9,4%, País Vasco 9,0%, Comunidad de Madrid 7,7%, Canarias 4,0%, Catalunya 4,0%, cerrando Illes Balears con -2.9%.
En les Illes Balears, se vendieron 15.427 viviendas.
Estas mismas fuentes del INE, en el primer trimestre de 2019, dan a conocer que en la Comunitat de les Illes Balears, el total de fincas transmitidas a lo largo de 2018 fueron 58.109, un 2.2% más que en 2017, con un montante en fincas de 6.180 operaciones por cada 100.000 habitantes.
3.1. Repunte de la compraventa de vivienda nueva en 2018.
La compraventa de vivienda nueva ha experimentado un alza significativa en 2018 con un aumento del 11,1% frente al 10,8% de 2017. En cambio la compraventa de segunda mano tan solo se ha incrementado un 9,9%, frente al 16,4% del año anterior. Ello refleja un repunte de la compraventa de vivienda nueva, aunque las viviendas de segunda mano seguirán siendo protagonistas en 2019.
4. Compraventa de viviendas en 2018 por parte de extranjeros.
4.1. Consejo General del Notariado.
Según el informe de febrero de 2019 del Consejo General del Notariado, durante el primer semestre de 2018, la compraventa de vivienda libre por parte de los extranjeros aumentó un 5.6 interanual. Continúa su informe indicando que se registraron en ese periodo 53.359 operaciones, lo que supone un 18,7% de las transacciones totales.
Estas compraventas por extranjeros han evolucionado de manera dispar en las CCAA.
Los incrementos más significativos se produjeron en Aragón 30,9%, Extremadura 27,4%, Región de Murcia 21,3% y Castilla-La Mancha 20,2%,
Por el contrario, las mayores disminuciones se produjeron en les Illes Balears, con un -11,2% y Canarias con un -10,6%.
Por nacionalidades, son los británicos, con un 14,3%, los que siguen siendo los de mayor peso sobre el total de compradores extranjeros.
4.2. Colegio de Registradores de España.
Por otro lado, los datos que arroja el Colegio de Registradores de España muestra que las compraventas realizadas por extranjeros supusieron el 12,6%, cifrándose 65.500 operaciones, siendo lideradas estas compras por británicos, seguidos de alemanes, franceses, belgas, italianos y suecos.
La Costa Mediterránea en la amplitud de su litoral, con la Costa del Sol, Illes Balears, Costa Blanca, Costa Brava, etc., representan las zonas favoritas de los foráneos cuando se deciden a invertir en España. En cualquiera de los casos, queda latente que sigue fuerte y al alza la demanda extranjera.
Según el Banco de España, la inversión real en vivienda se ha disparado un 45% en el periodo comprendido entre 2013 y 2018.
Desde ABAI consideramos, como primera condición de utilidad, ofrecer los inmuebles con herramientas de impacto, tal como lo es aportar un servicio de «Home Stanging«, es decir, preparar una vivienda para su venta o alquiler con el objetivo de vender una vivienda más rápido y al mejor precio.
Solapar a lo citado una formación adecuada para emplear una estrategia de marketing inmobiliario que resulte eficiente.
De idéntica forma, la digitalización y la aplicación de la tecnología que cautivan el sector, son herramientas cada vez más requerida en un mercado cuya demanda de exigencia advierte formación y preparación.
5. Precios de la vivienda en 2019.
Abarcando en diferente análisis la estadística del precio de la vivienda, y como ya viene siendo norma habitual, los datos son muy dispares según la fuente.
5.1. Colegio de Registradores de España.
El Colegio de Registradores de España indica que el precio de la vivienda durante el año 2018 subió un 8,2%, apuntando que, con ello, se redujo a más del 16% la caída acumulada desde los máximos que se alcanzaron en 2007, en pleno boom del sector.
Asimismo subraya que, en el cuarto trimestre de 2018, el alza del precio de la vivienda experimentó un aumento del 2,13% en tasa interanual.
5.2. Instituto Nacional de Estadística (INE).
Según los datos publicados por el INE el 8 de marzo de 2019, en referencia al Índice de Precios de Vivienda (IPV), su tasa de variación anual se sitúa en el 6,6% al cierre de 2018.
Por tipo de vivienda, la tasa de variación anual de los precios de vivienda nueva es del 8,0%, y en cuanto a la de segunda mano es del 6,4%.
En líneas generales, la variación anual en las Comunidades Autónomas ha experimentado signos favorables. Lideran en cabeza, la Comunidad de Madrid con el 9,6%, la Ciudad Autónoma de Ceuta 9,1%, Catalunya 8,1%, y la Ciudad Autónoma de Melilla 7,5%; le siguen Illes Balears 6,4% con un índice identico de las nuevas y de las de segunda mano. A continuación Aragón y Cantabria, ambas con el 6,2%, Andalucía el 5,6%, La Rioja 5,5%, País Vasco el 5,0%, Castilla y León 4,7%, Región de Murcia 4,5%, Comunitat Valenciana 4,2%, Canarias, Castilla-La Mancha y Galicia 4,1%, Comunidad Foral de Navarra 4,0%, Principado de Asturias 3,4%, cerrando Extremadura con el 2,7%.
Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el INE, el precio de la vivienda sigue su ritmo alcista.
5.2.1. Palma es la cuarta capital más cara de España para comprar una vivienda.
Por capitales, la más cara ahora, de media, es Donostia-San Sebastián con 4.403 €/m², desbancando a Barcelona que se sitúa en segundo lugar con 4.344 €/m², por detrás le siguen Madrid con 3.844 €/m² y a más distancia Palma con 2.963 €/m².
Todo ello sin contar picos de cúspide en capitales de provincia y determinados municipios que cifran precios de consideración. Ejemplos en les Illes Balears los encontramos en Eivissa 5.299€/m², Santa Eulària des Riu 3.588€/m², Sant Josep de Sa Talaia 3.523€/m², Calvià 3.428€/m², etc.
A día de hoy, la calle más cara de España es la calle Serrano de Madrid, con un precio del metro cuadrado residencial de 9.500 €.
Referido a la vivienda usada, su precio de media aumentó en 2018 en un 8,4% interanual, situándose en 1.720 €/m². La gran paradoja es que los grandes referentes, Madrid y Barcelona, ofrecen resultados muy dispares ya que, mientras en Madrid la vivienda usada subió un 17% de media, Barcelona apenas llegó al 1,4%, en la que hay barrios con bajadas significativas de precio.
5.3. Previsiones para el precio de la vivienda en 2019.
Para 2019, los precios seguirán una sintonía de ritmo de crecimiento, si bien de forma más moderada.
Las cifras de previsiones que se barajan en cuanto al incremento del coste de la vivienda para 2019, aunque suelen variar en función de la fuente informativa, parecen indicar que se estará en una horquilla calculada entre el 4% y 6%.
Las tres provincias en las que se prevé mayor porcentual de subida de su precio de venta son Illes Balears, con el 10,16%, Barcelona 8,58% y Madrid, con una subida entorno al 8,35%.
Las grandes capitales seguirán su ritmo alcista. Con ellas habrá que tener muy en cuenta las ciudades del levante peninsular, las islas, litoral geográfico y otros que emergen su auge.
5.3.1. Vivienda de segunda mano.
En cuanto a la vivienda de segunda mano, los datos a los que hemos tenido acceso el 10 de abril de 2019 marcan que los precios, el primer trimestre del 2019, han experimentado un incremento del 8,4% interanual, siendo el porcentual de aumento en la Comunidad de Madrid el 19%, en les Illes Balears el 12,5% y en Canarias 11,8%.
Por el contrario, Asturias es la única Comunidad Autónoma que ha arrojado caídas interanuales del 0,03%. Por provincias destaca el estirón de Madrid 19%, Alacant 15,6%, Illes Balears 12,5% y Málaga 12,4%. La provincia con mayor descenso ha sido Ávila con un -2,7%, seguida de Soria -0,7% y Almería -0,6%.
5.3.2. Agencia de ranting S&P.
La agencia de ráting S&P publicó, a finales de febrero de 2019, un informe en el que indicaba una moderación y ralentización en toda Europa de los precios en el sector. Referido a nuestro país, su previsión de subida es de un 4,5% para 2019, un 3,4% en 2010 y un 3% en 2021.
5.3.3. Precio de la vivienda en el primer trimestre de 2019.
Según datos publicados el 02 de abril de 2019, el precio medio de la vivienda en les Illes Balears ha crecido un 4,8% en el primer trimestre de este año, situándose en 2.166€/m² el precio medio en el archipiélago, siendo el de la media nacional de 1.373€/m², lo que señala una moderación en los precios.
Evaluando los datos al nivel nacional, el crecimiento es desigual entre las Comunidades Autónomas; todas han experimentado crecimientos sostenidos a excepción de Castilla y León (-5,4%), Principado de Asturias (-2,7%) y Comunidad Foral de Navarra (-0,3%).
El ranking de crecimiento lo encabezan la Comunidad de Madrid (+9,7%), Canarias (9,4%) y Catalunya (+8,5%).
El segundo artículo estará dedicado al suelo urbano y al mercado residencial de lujo. Esperamos que éste, dedicado a la compraventa de viviendas en 2019, haya sido de tu utilidad.
